Judicialis Rechtsprechung

Die Beschwer als individuelles vermögenswertes Interesse des Beschwerdeführers richtet sich bei Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung über den Abschluss einer Rechtsschutzversicherung und die Umlage von Stellplatzmiete nach den vom Beschwerdeführer zu zahlenden Kostenanteilen. Ein etwaiger Wertverlust des Wohnungseigentums durch die kraft Beschlusses begründeten Zahlungspflichten wird regelmäßig durch die Vorteile aus der Rechtsschutzversicherung und der Anmietung ausgeglichen.

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20 W 500/2002

Entscheidung vom 10.01.2003

OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN BESCHLUSS

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft ...., 69509 Mörlenbach

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss der 19. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 18.11.2002

am 10.01.2003 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 2.500,00 EUR

Gründe:

Die Beteiligten zu 1) und 2) sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ......... in Mörlenbach, die 31 Wohneinheiten umfasst und an der der Antragsteller mit einer Einheit beteiligt ist. Im Jahr 1991 hatte die teilende Eigentümerin, die auch jetzt noch mehrere Einheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft innehat, ein angrenzendes Grundstück von der Gemeinde Mörlenbach gepachtet, um entsprechend einer Auflage der Baubehörde dort 23 Stellplätze auszuweisen. Von den insgesamt 44 nachzuweisenden Stellplätzen fanden nur 21 auf den Grundstück der Gemeinschaft Platz, zehn der Stellplätze auf dem Gemeindegrundstück sind einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet, die restlichen dreizehn werden als Besucherparkplätze genutzt. Nach dem Pachtvertrag war eine jährliche Zahlung von 750,00 DM für die Nutzung vereinbart, derzeit entfallen auf die dreizehn Besucherparkplätze aufgerundet 217.00 EUR jährlich.

Zu TOP 11 der Eigentümerversammlung vom 17.02.12002 (Bl. 14 d. A.) war einstimmig beschlossen worden, diesen Betrag in die Jahresabrechnung einzustellen und umzulegen. Ferner wurde der Verwalter in dieser Eigentümerversammlung durch einstimmigen Beschluss zu TOP 13 beauftragt, für die Eigentümergemeinschaft eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen (Bl. 14 d.A.). Der Verwalter hat eine Rechtsschutzversicherung für die Gemeinschaft abgeschlossen, die sich ausschließlich auf gemeinschaftliches Eigentum bezieht. Die Prämie beträgt bei einer Selbstbeteiligung von 250,00 EUR je Rechtsschutzfall im Jahr 388,60 EUR.

Der Antragsteller hat die Ungültigerklärung der auf der Eigentümerversammlung vom 15.02.2002 zu TOP 11 und 13 gefassten Beschlüsse beantragt, im wesentlichen mit der Begründung, dass auf Grund fehlender Beschlusskompetenz die Beschlüsse ungültig seien und sie auch nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprächen. Das Amtsgericht hat den Antrag auf Ungültigerklärung von TOP 11 und TOP 13 zurückgewiesen und den Geschäftswert insoweit auf 2.500,00 EUR festgesetzt.

Mit der Beschwerde hat der Antragsteller seine n Antrag auf Ungültigerklärung der TOP 11 und TOP 13 unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vertrags weiterverfolgt. Das Landgericht hat dem Antragsteller Gelegenheit gegeben, zu der finanziellen Beschwer durch die Beschlüsse zu TOP 11 und 13 vorzutragen. Daraufhin hat der anwaltlich vertretene Antragsteller vorgetragen, die Belastung jedes für die jährliche Parkplatzmiete von 217,00 EUR gesamtschuldnerisch haftenden Wohnungseigentümers sei entsprechend § 9 ZPO mit 759,50 EUR zu bewerten. Zu der Belastung durch die nach TOP 13 beschlossene Rechtsschutzversicherung konnte der Antragsteller mangels Kenntnis von der Prämienrechung keine Angaben machen.

Das Landgericht hat die Erstbeschwerde als unzulässig verworfen, da die Beschwer des Antragstellers selbst unter entsprechender Anwendung von § 9 ZPO 750 EUR nicht übersteige.

Gegen den ihnen am 11.12.2002 zugestellten Beschluss des Landgerichts haben die Verfahrensbevollmächtigten des Antragstellers mit am 17.12.2002 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der die Aufhebung der Beschlüsse des Amtsgerichts und des Landgerichts und die Ungültigerklärung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.02.2002 zu TOP 11 und 13 begehrt wird.

Der Antragsteller trägt zu seiner Beschwer vor, auch wenn die Summe seiner Belastung durch die angefochtenen Beschlüsse den erforderlichen Beschwerdewert nicht erreiche, so sei doch als zusätzliche Beschwer der merkantile Minderwert seines Sondereigentums durch die beschlossenen Zahlungsverpflichtungen zu berücksichtigen. Dieser betrage mindestens 2.000,00 EUR und beruhe darauf, dass bei einem Verkauf auf diese Zahlungsverpflichtungen hingewiesen werden müsse, weil es sich nicht um umlagefähige Nebenkosten handele und deshalb kein Käufer damit rechnen müsse. Dies biete einem Käufer ein Argument zur Reduzierung des Kaufpreises.

Die sofortige weitere Beschwerde ist ohne Rücksicht auf den Wert des Beschwerdegegenstandes gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft, nachdem das Landgericht die Erstbeschwerde wegen Nichterreichung der erforderlichen Beschwer von 750 EUR als unzulässig verworfen hat. Sie ist auch form- und fristgerecht eingelegt worden, bleibt aber ohne Erfolg, weil das Landgericht zu Recht davon ausgegangen ist, dass die Beschwer des Antragstellers 750 EUR nicht übersteigt.

Maßgebend für die Beschwer des Antragstellers ist auch im Beschlussanfechtungsverfahren sein individuelles vermögenswertes Interesse an der Änderung der angefochtenen Entscheidung. Sie ist zu unterscheiden von dem Geschäftswert des Verfahrens, das sich gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG grundsätzlich nach dem Interesse aller Beteiligten an der Entscheidung bemisst (BGH NJW 1992, 3305; BayObLG WuM 1991, 226; dass. WuM 1999, 130; Palandt/Bassenge: WEG, 62. Aufl., § 45 Rdnr. 3; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 8. Aufl., § 45, Rdnr. 31; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl., § 45 Rdnr. 10).

Wie vom Landgericht zutreffend ausgeführt, erreicht selbst der 3,5-fache Jahresbetrag des auf den Antragsteller entfallenden Anteils der Miete für die 13 Stellplätze und der Versicherungsprämie nicht den erforderlichen Beschwerdewert. Der Antragsteller geht in der Begründung seiner weiteren Beschwerde selbst davon aus, dass die Summe seiner Belastungen den für die Zulässigkeit der Erstbeschwerde erforderlichen Beschwerdewert nicht erreicht. Er trägt auch nicht vor, dass die Umlegung nach Miteigentumsanteilen statt nach Kopfteilen zu einer 750,00 EUR übersteigenden Belastung führen würde. Die zur Klärung des für die Umlegung maßgeblichen Miteigentumsanteils und damit die bisher aus dem Akteninhalt nicht ersichtliche Tatsache, welche Eigentumswohnung dem Antragsteller gehört, kann deshalb dahingestellt bleiben. Es kann auch dahingestellt bleiben, ob der vom Antragsteller als zusätzliche Beschwer geltend gemachte Minderwert seiner Eigentumswohnung auf Grund der beschlossenen Zahlungspflichten grundsätzlich zu berücksichtigen wäre. Allenfalls der Ertragswert könnte durch die erweiterte Zahlungspflicht beeinflusst werden, nicht jedoch der Sachwert. Bei Eigentumswohnungen richtet sich der Verkehrswert ohnedies nach dem Vergleichswert, also dem Quadratmeterpreis vergleichbarer Objekte.

Der Argumentation des Antragstellers kann aber vorliegend schon deshalb nicht gefolgt werden, weil mit der Zahlung jeweils ein Gegenwert erlangt wird. Wenn schon Umstände aus dem Gemeinschaftsverhältnis für die Bewertung des Wohnungseigentums herangezogen werden sollen, kann das nicht nur im Negativen geschehen, sondern muss auch die damit zusammenhängenden Vorteile berücksichtigen. Der Beteiligung an der Mietzahlung für die angemietete Fläche entspricht aber die Nutzung eines Besucherparkplatzes. Für die anteilige Zahlung der Versicherungsprämie wird der Versicherungsschutz für das Gemeinschaftseigentum gewährleistet. Diese Vorteile würden den vom Antragsteller so genannten merkantilen Minderwert seines Wohnungseigentums jedenfalls wieder ausgleichen.

Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 47 Satz 1 WEG, insoweit entsprach es billigem Ermessen dem Antragsteller die Gerichtskosten seiner erfolglosen weiteren Beschwerde aufzuerlegen.

Der Senat hat keine Veranlassung gesehen, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG, da die Erfolglosigkeit des Rechtsmittels allein dies nicht rechtfertigt und die Antragsgegner vor der ihnen günstigen Entscheidung nicht angehört wurden.

Die Festsetzung des Beschwerdewert des Verfahrens der weiteren Beschwerde erfolgte entsprechend der unbeanstandeten Festsetzung der Vorinstanzen (§ 48 Abs. 3 WEG).

Ende der Entscheidung